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企业物业资产管理

什么是企业物业资产管理

企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言,物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。

企业物业资产管理的内容

企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动,其目的在于调整资产管理的目标,以符合企业战略并使资产增值。大型企业通常拥有或租赁更多的物业资产,因此物业资产管理在企业发展战略中有着举足轻重的地位。企业的发展战略决定了物业资产的经营效率,反之又受其影响。中高层管理人员往往把眼光仅放于市场营销、财务管理、信息技术之上,一定程度上主观忽略了对于物业资产的管理,影响了企业和投资者利益进一步的实现。企业要获得长远可持续的发展,必须要深刻考虑物业资产管理的方法和步骤。

通常,企业物业资产管理涉及三个领域的活动:

(1)购置或剥离物业资产:包括房地产投资需求的识别、区位选择、物业购置、过剩物业的识别和处理、设计确定和施工监督等;

(2)财务:包括资本预算、财务分析及物业税评估等;

(3)管理人员职能:包括物业管理和物业资产信息记录等。

我国企业物业资产管理的发展思路

1.物业资产管理市场发展趋势

(1)越发看好的市场前景。国十一条的出台,打击了住宅产业,但是给商业地产带来了新的机遇。物业资产管理必将越来越被重视。物业资产管理市场化与产业化研究正在深入。

(2)注重人才储备和培养。2005年11月人事部和建设部联合下发的《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考核实施办法》和《物业管理资格认定考试办法》,在逐步推行物业管理师资格考核,加上已有对物业资产保值、增值,进行货币价值评估的专业机构与专业人才队伍不断发展与壮大,为物业资产管理规模化、市场化、社会化发展提供了专业化人才保障。待到条件成熟时,可以推出注册资产管理师资格论证考试办法。

(3)法律法规进一步完善。法律、法规部门规章相继出台。处置不良资产时时常遇到法律难题也在着手解决。在法律界已经有专家呼吁制定《金融资产管理公司条例》。

2.大型企业物业的资产管理发展方向

(1)紧握市场发展动向。建立企业物业资产管理信息数据库,配有有专业的行业研究员,负责分析数据,每季度出具专业的市场研究报告,以支撑公司的决策与业务战略。

(2)编制物业资产清单。物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。为决策提供数据,辅助战略规划。当一个企业的资产面积达到约50000m2时,就应该编制物业资产管理清单。

(3)设定管理目标。根据企业的整体发展战略,把物业资产作为费用中心或利润中心,来设定合理的管理目标。以求达到控制成本、获得剩余价值的目的,甚至可把物业资产变为房地产业务作出多样化投资。

(4)控制成本。采用具体管理人员处置物业资产,各部门与物业资产管理部门协商达成租用协议的方式进行管理。从而有效的降低物业运营成本。同时,需要考虑其他机会成本。

(5)适时处置资产。把握政策动态、市场走向,根据企业物业资产具体情况进行合理资产组合处置,采用可获利的资产剥离方式,获得超额现金收入。

(6)进行多样化的物业投资。企业应对企业物业资产进行专业管理,开发没有被充分利用的物业资产的投资潜力,并且挖掘房地产市场中潜在投资与开发项目。

(7)根据主营业务选择物业占用形式。将企业业务与物业资产占用形式分开考虑,从而降低物业资产费用,进而保护企业主营业务活动。

(8)建立合理的物业资产管理机构。走出陈旧、保守的管理部门形式。企业物业资产经营可以成立子公司、专门机构或部门,从事企业的物业资产剥离、重组和置换工作,行使多样化职能和开展房地产经济业务等。子公司考虑到承担破产后果,从公司寻求最大效益的目的出发,势必能够提高物业资产管理效率,获得最大化利润。

(9)谨慎选择物业资产管理顾问。由于物业资产管理涉及面广,问题复杂,企业一般会聘请专家担任顾问。专家拥有专业知识,能够帮助制定计划和执行已经安排好的项目,而对于该项目是否具有长期意义缺乏判断。很少对如何使物业资产管理项目利益对大化进行深人探讨。同时要甄别华而不实的建议。

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